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Mercato case: prezzi e mutui più leggeri, compravendite in leggero aumento

Il 2015 si conferma un anno di transizione – e non certo di svolta - per il mercato italiano delle case, sia dal punto di vista dei prezzi di vendita, sia dal punto di vista del mercato dei mutui. Nel primo semestre dell'anno le quotazioni segnano ancora ribassi: secondo l'Osservatorio immobiliare e del credito presentato questa mattina a Milano, in media i valori hanno perso nelle grandi città un altro -2,5% nel confronto con lo stesso periodo del 2014.   
Seguono i capoluoghi di provincia con -2,2% e i comuni dell’hinterland delle grandi città con -2,1%.   
Genova è la città che ha segnalato il più forte calo dei prezzi con -4,4%, seguita da Torino con -3,6%.  
Firenze è la prima città a segnalare prezzi stabili, seguita a ruota da Milano che chiude con -0,9%.   
La Capitale segnala una contrazione dei valori del -2,1%.   
L’andamento delle grandi città suddividendo tra aree periferiche, semicentrali e centrali vede un risultato leggermente peggiorativo per le aree periferiche e per quelle semicentrali.   
Ancora una volta le zone centrali perdono meno.   
Buona tenuta dell’hinterland veronese e di quello barese ed una maggiore sofferenza nei comuni della provincia di Roma.   
L’analisi per aree geografiche evidenzia una contrazione maggiore per le città del Centro Italia (-3,7%), seguite da quelle del Nord Italia (-2,2%) ed infine da quelle del Sud Italia (-1,3%).   
In tutte e tre le realtà, comunque, il risultato è migliorativo rispetto a quanto registrato nel semestre precedente.   
Nelle grandi città le tempistiche di vendita sono di 170 giorni contro 172 giorni registrati esattamente un anno fa.  
I tempi di vendita nei capoluoghi di provincia hanno una media di 177 gg contro i 187 gg di luglio 2014 ed infine i comuni dell’hinterland delle grandi città che hanno fatto registrare una media di 189 gg contro i 196 gg di un anno fa.   
Tempi di vendita ancora lunghi, dunque, ma in miglioramento nelle realtà di provincia e nell’hinterland delle grandi città.   
Le tempistiche maggiori si registrano a Bari (199 giorni), a Genova (188 gg) ed infine a Torino 186 gg.   
L’analisi della domanda nelle grandi città italiane evidenzia una maggiore concentrazione delle richieste per i trilocali con il 36,8%. 
A seguire il bilocale che raccoglie il 26,4% delle preferenze. 
Rispetto a sei mesi fa, si nota una diminuzione della concentrazione della domanda sui bilocali ed un aumento della stessa su tutte le altre tipologie.   
  
La diminuzione dei prezzi - spiega l'ufficio studi - ha spostato una parte delle richieste dal taglio medio- piccolo al taglio medio-grande. 
A Milano e Napoli la tipologia più richiesta continua ad essere il bilocale, mentre a Roma il trilocale supera di poco il bilocale raccogliendo maggiori preferenze. 
L’analisi della disponibilità di spesa lancia per la prima volta segnali differenti; infatti in questi primi sei mesi dell’anno aumenta la percentuale nelle fasce intermedie (da 250 mila € a 474 mila €), compatibilmente con il dato che vede un aumento anche delle metrature richieste. 
In generale, nelle grandi città, si registra una maggiore concentrazione nella fascia fino a 119 mila €, indice questo che il capitale a disposizione per l’acquisto dell’immobile si è comunque contratto. 
L’analisi dell’offerta nelle grandi città evidenzia una maggiore presenza di trilocali (33,5%). 
A seguire i bilocali con il 24,1%. 
Nei capoluoghi di regione prevale sempre il trilocale con il 41,3%, seguiti dal quattro locali con il 25,4%. 
Il 76,8% delle compravendite ha riguardato l’abitazione principale, seguito dal 16,4% per uso investimento ed il 6,8% per casa vacanza. 
Rispetto ad un anno fa è in aumento la percentuale di coloro che acquistano la casa diversa dall’abitazione principale. In lieve diminuzione la percentuale di coloro che hanno comprato la prima casa, passati da 78,3% a 76,8%. 
Da segnalare su Milano un balzo della percentuale di acquisti ad uso investimento, passato da 13,8% a 19,3%. 
Le tipologie di case usate hanno sofferto maggiormente il ribasso dei valori, ma anche sulle soluzioni nuove i costruttori hanno avviato, quando possibile, un lavoro di repricing sui listini. 

Nel primo semestre del 2015 i canoni di locazione nelle grandi città hanno segnato una diminuzione dei valori dello 0,5% per i monolocali, dello 0,4% per i trilocali e dello 0,7% per i bilocali. 
In questo semestre per la prima volta si iniziano a registrare dei segnali positivi in città come Milano, Bologna e Firenze. 
Relativamente alle motivazioni, si evince che il 61,3% di chi cerca in affitto lo fa per trovare l’abitazione principale, seguono coloro che si trasferiscono per lavoro (34,1%) ed, infine, ci sono coloro che si trasferiscono per motivi di studio e che cercano casa vicino alla sede della facoltà frequentata (4,6%).   
Per quanto riguarda le tipologie di contratto di locazione, quello più praticato è il canone libero (4+4), seguito dal concordato e poi da quello ad uso transitorio.  
Aumenta l’appeal del contratto concordato, passato in un anno dal 13,9% al 18%. Un'occhiata alle previsioni: sempre secondo l'uffico studi, i prezzi potranno chiudere l'anno tra -4% e -2%.   
Le compravendite, invece, aumenteranno ulteriormente per attestarsi tra 430 e 440 mila.   
Le grandi città, che hanno già avviato un’interessante inversione di trend sugli scambi nel 2014, potrebbero continuare in questa direzione ma con valori ancora in discesa. 
Situazione simile potrà esserci anche nelle realtà più piccole come i capoluoghi di provincia e l’hinterland delle grandi città. 
La stabilità dei prezzi potrebbe raggiungersi nel 2016 e confermarsi nel 2017.   
Un ruolo fondamenatele lo gioca poi il mercato del credito per comprare casa. 
Secondo le rilevazioni effettuate attraverso la rete di agenzia del credito, il ticket medio nazionale si è attestato a circa 108.000 €, in calo rispetto a quanto riscontrato nel primo trimestre 2014.   
La ripartizione geografica è nettamente diversa: il Nord si mantiene sui livelli nazionali, nel Centro il mutuo medio risulta nettamente più alto, mentre la tendenza è opposta e più marcata al Sud nelle Isole. Il ticket medio risulta più elevato nella macroarea Centrale (117.900 €); dalla parte opposta, invece, il Sud eroga una quota minore con 99.600 €. 
La regione con il valore più alto è risultata essere il Lazio, con un ticket medio pari a 123.800 €, in leggera diminuzione rispetto al primo trimestre 2014 (-0,9%). 
Il valore più basso è stato registrato in Abruzzo, dove il ticket medio è 76.200 €. 
Nel primo trimestre 2015, le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 7.072,9 milioni di euro   
Rispetto allo stesso trimestre del 2014 si registra un aumento delle erogazioni pari a +35%, per un controvalore di +1.835,1 mln di euro (Bollettino Statistico II-2015 Banca d’Italia, Luglio 2015).  
Nel primo trimestre 2015 si registra uno stock di mutui in essere pari a 292.899 mln di euro, in linea rispetto al trimestre precedente (-0,1%) ed in calo dell’1% in relazione allo stesso periodo dell’anno precedente.   
Le dinamiche che hanno influenzato l’Area Euro a partire da Agosto 2011 hanno spinto la Banca Centrale Europea a ritoccare più volte al ribasso il tasso di interesse di riferimento sui mutui. 
L’ultimo intervento, a inizio settembre 2014, ha portato il tasso alla sua quotazione minima di sempre con 0,05%, dopo che a Giugno 2014 era già stato abbassato a 0,15%.   
Il tasso Euribor (3 mesi) ha seguito la tendenza degli interventi della BCE: dai massimi di metà 2011, ha iniziato una parabola discendente che lo ha portato addirittura sottozero a Maggio e Giugno 2015 (-0,01% ciascuno), attestandosi a -0,03% ad Agosto 2015.   
Da quota 2,75% a Settembre 2013, l’Eurirs (25 anni) ha iniziato la fase discendente che lo ha portato al suo nuovo minimo ad Aprile 2015 con 0,82%