Morosità e recupero crediti condominiali: gli strumenti in Italia

Quello delle morosità condominiali è un problema ricorrente nei Condomini e l'amministratore deve dedicare sempre più tempo all'attività di recupero dei crediti, al fine di mantenere attivi i servizi comuni.

L'utilità di ottenere la regolarizzazione delle posizioni debitorie è anche quella di rasserenare i rapporti tra i condòmini, posto che spesso quelli regolari nei pagamenti debbono attivarsi per compensare gli ammanchi lasciati dagli altri e questo certamente inasprisce le relazioni tra i partecipanti alla comunione.

Ma cosa può fare l'amministratore per recuperare le quote non pagate dai suoi clienti?

In che modo il legislatore, anche alla luce della Riforma del Condominio, si è preoccupato di fornirgli strumenti congrui per raggiungere tale scopo?

La morosità in Italia prima e dopo la Riforma del Condominio. Stando ad una prima statistica diffusa nel 2013 e riguardante un periodo immediatamente antecedente l'entrata in vigore della Riforma del Condominio, la percentuale di morosità si attestava mediamente nella misura del 30%.

Una più recente statistica evidenziava che nell'anno 2016 la percentuale di morosità da rate condominiali si attestava su una percentuale media del 25% raggiungendo,nelle grandi città come Milano, Roma, Napoli e Torino, picchi tra il 30% e quasi il 34%.

Dunque, nonostante l'entrata in vigore della Riforma del Condominio la percentuale di morosità continua a rimanere molto alta.

Le novità introdotte dalla Riforma del Condominio in tema di recupero dei crediti. Come noto, l' art. 1129 c.c. come modificato dalla Legge 220/2012, ha introdotto l'obbligo per l'amministratore - saldo dispensa deliberata dall'assemblea - di attivarsi per il recupero dei crediti condominiali "entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso".

Inoltre, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. in caso di morosità protratta per un semestre, "l'amministratore può sospendere il condòmino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato".

In questo caso, rispetto alla normativa ante Riforma, non occorre più che tale ipotesi venga prevista nel regolamento condominiale, ma rimangono dubbi su quali siano i servizi riconducibili nella categoria di quelli "suscettibili di godimento separato" e come tali sospendibili al moroso.

Ancora, è stata disposta la responsabilità solidale dei condòmini in regola con i pagamenti con quelli morosi solo in seconda battuta, ossia esclusivamente qualora il creditore risultasse insoddisfatto nonostante l'escussione dei secondi.

Tuttavia è noto come diversi Tribunali concedano ai terzi creditori la possibilità di pignorare il conto corrente condominiale e tale blocco ha inevitabilmente effetti anche su quelli in regola con i pagamenti.

Un'utile strumento di informazione per i diretti interessati circa l'esistenza di un debito condominiale è l'attestazione dell'amministratore relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali di cui all'art. 1130, punto 9, c.c. (anch'esso rappresenta una novità rispetto alla normativa in vigore prima del 18 giugno 2013) richiesta dai condòmini in special modo quando si sta compravendendo un immobile.

Con tale dichiarazione, il promittente acquirente viene a conoscenza di eventuali situazioni di morosità in relazione all'immobile che sta acquistando e la relativa richiesta evita spiacevoli sorprese.

In tal modo, lo sfogo naturale di tale dichiarazione è che l'acquirente si trattenga dal prezzo pattuito l'eventuale morosità così da regolarizzare velocemente la situazione debitoria.

Peccato, però, che se è vero che la normativa impone l'obbligo per l'amministratore di rilasciare tale attestazione, non vige, invece, alcun vincolo a richiederla sicchè spesso la morosità permane limitandosi, il subentrato a risponderne solo per l'anno in corso e per quello precedente all'acquisto, ex art. 63 disp att.c.c.

Nonostante le novità introdotte dalla legge 220/2012, dunque, le percentuali di morosità rimangono molto elevate e l'amministratore continua ad avere difficoltà nel mantenere attivi i servizi comuni.

Lo strumento principale dell'amministratore italiano per ottenere il ripianamento dei debiti rimane il decreto ingiuntivo che, sulla base di un piano di riparto approvato dall'assemblea, può anche essere emesso con modalità di immediata esecutività (art. 63 disp att. c.c.).

Tuttavia, si osserva che le attese per ottenere l'emanazione del provvedimento giudiziale sono di parecchi mesi e dunque anche qualora ci si attivi tempestivamente con tale azione, nel frattempo si corre comunque il rischio di azioni da parte dei terzi creditori che possono consistere in sospensioni nella fornitura di servizi comuni o a loro volta in ulteriori decreti ingiuntivi.

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